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大连万达商业地产的崛起与转型之路

你有没有想过，一座座拔地而起的万达广场，是怎么在短短十几年内几乎开遍中国每一个重要城市的？它背后的那个巨头——大连万达商业地产股份有限公司，又是如何从一家地方企业，一步步成长为商业地产领域的绝对王者？今天，咱们就来扒一扒它的故事，看看它的成功秘诀，以及，呃，它现在面临的挑战。

辉煌的起点：“订单地产”模式颠覆行业

大连万达商业地产，很多人习惯叫它“万达商业”，它的核心玩法其实非常聪明。在早期，别人做商业地产都是先盖楼，然后再辛辛苦苦地去招商，求着品牌进来。万达的创始人王健林先生想，这多被动啊，能不能反过来？

于是，他们搞出了一个叫 “订单地产” 的模式。啥意思呢？就是在动工之前，先和主力店客户（比如沃尔玛、苏宁这类大品牌）谈好，根据他们的需求来定制化开发商场。这就相当于房子还没盖，就已经把最大的租客给锁定了，风险瞬间降到最低。

• 先招商，再投资：极大降低了招商不确定性和空置风险。
• 标准化复制：把万达广场的产品线标准化，像流水线一样在全国快速复制，极大地加快了开发速度，降低了成本。
• 强强联合：与国内外知名品牌形成战略联盟，共同选址，共同发展。

这模式简直就是一台精密的“造城机器”，让万达广场在全国范围内疯狂布局，成为了一个现象级的企业。

核心的摇钱树：“以售养租”的资金循环

但是，等等！光盖商场，只靠收租金，回款得多慢啊？这又不像卖住宅，资金周转飞快。万达是怎么解决这个天量资金问题的？

这里就不得不提它另一个核心的商业模式了：“以售养租”。

简单说，就是在一个大型万达项目里，通常会配套建设一些写字楼、住宅、商铺对外出售。卖这些物业赚来的快钱，一方面用来覆盖整个项目的开发成本，另一方面则用来支撑只租不售的万达广场的运营。这样就形成了一个完美的资金闭环：

1. 卖住宅/写字楼 → 快速回笼巨额现金。
2. 用回笼的现金 → 盖持有型的万达广场。
3. 万达广场培育成熟后 → 带来稳定的、长期的租金现金流。

这个模式让万达既享受了房地产销售的高周转，又拥有了商业运营带来的持续现金流，非常厉害。不过话说回来，这种模式对整个集团的整体资金链要求极高，一旦销售市场遇冷，压力就会巨大。

高光之后的挑战与转型之痛

没有企业能一直一帆风顺，万达商业也不例外。尤其是在2017年前后，公司面临了巨大的挑战。由于海外投资等方面的问题，集团遭遇了严重的流动性危机。

为了活下去，万达不得不做出一个非常艰难的决定：断臂求生。其中最标志性的事件，就是将13个文旅项目91%的股权和77家酒店资产，分别卖给了融创和富力。这笔“世纪交易”当时震惊了整个行业，也让人们看到，再大的巨头，在风向变化时也得顺应潮流。

这个阶段或许暗示了其过去那种极度依赖高负债、高周转扩张的模式，在新的经济环境下遇到了巨大的挑战。具体到某些决策背后的全部细节和压力，可能只有核心管理层才完全清楚了。

现在的它：轻资产战略与重回港股

经历了阵痛之后，万达商业也学聪明了，开始全力推行 “轻资产”战略。

这是什么意思？以前是自己买地、自己投资、自己运营，重资产模式，累得要死。现在呢，变成：输出品牌、输出管理、输出运营模式。比如，和地方企业合作，对方出钱出地，万达负责设计、建设、招商和运营，然后从中收取管理费，或者租金分成。

• 降低风险：不用自己投入巨额资本，风险小多了。
• 快速扩张：凭借品牌效应，可以更轻、更快地扩大管理规模。
• 聚焦核心：更专注于自己最擅长的商业运营和品牌管理。

而且，在2023年底，它（现在官方名称是珠海万达商业管理集团）又在港交所提交了上市申请，试图重回资本市场。这一步非常关键，如果能成功，不仅能打通融资渠道，或许也为其未来的发展注入新的活力。

它对咱们的生活到底意味着什么？

你可能觉得企业战略离我们很远，但其实不然。想想看：

• 它定义了一种生活方式：“吃完饭去万达逛逛”成了很多城市居民的日常。它把购物、餐饮、娱乐、亲子所有这些功能集中在一起，创造了一个“生活中心”。
• 它改变了城市格局：很多城市的“万达广场”本身就成了一个地标，甚至带动了整个片区的发展，形成了新的城市中心。
• 它提供了大量就业：一个广场就能带来上万个就业岗位，这对地方的贡献是实打实的。

所以，它的起起落落，不仅仅是一家公司的故事，在某种程度上，也是中国商业地产乃至中国经济发展的一个缩影。

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